不動(dòng)產(chǎn)“先賣后押”：銀行抵押權(quán)生死線
關(guān)鍵詞：先賣后押、銀行抵押權(quán)、善意取得、審慎審查義務(wù)
引言 /SHUREN
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銀行日常信貸業(yè)務(wù)中，貸款抵押物是風(fēng)險(xiǎn)防控的核心保障。但是不動(dòng)產(chǎn)抵押物可能涉及“先賣后押”情況，銀行作為抵押權(quán)人，能否享有抵押權(quán)并就抵押物優(yōu)先受償，權(quán)利效力有何微妙差異與潛在風(fēng)險(xiǎn)？厘清權(quán)利效力差異，不僅是法律知識(shí)的深化，更是守護(hù)銀行資產(chǎn)安全的關(guān)鍵防線。本文帶您穿透現(xiàn)象，看清本質(zhì)。
一、“先賣后押”概念界定
“先賣后押”指不動(dòng)產(chǎn)所有人，出賣其不動(dòng)產(chǎn)給買受人但未辦理過戶登記，后又以該不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外提供抵押擔(dān)保，并辦理抵押登記的行為。
二、“先賣后押”相關(guān)法律規(guī)范
1.《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》（以下簡稱“《物權(quán)編解釋（一）》”）第二條
當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。
2.《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”）第三百一十一條
無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償。
當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。
3.《中華人民共和國商業(yè)銀行法》（以下簡稱“《商業(yè)銀行法》”）第三十六條
商業(yè)銀行貸款，借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)對(duì)保證人的償還能力，抵押物、質(zhì)物的權(quán)屬和價(jià)值以及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)的可行性進(jìn)行嚴(yán)格審查。
經(jīng)商業(yè)銀行審查、評(píng)估，確認(rèn)借款人資信良好，確能償還貸款的，可以不提供擔(dān)保。
4.《貸款通則》第二十七條
貸款調(diào)查：貸款人受理借款人申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)借款人的信用等級(jí)以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)抵押物、質(zhì)物、保證人情況，測(cè)定貸款的風(fēng)險(xiǎn)度。
5.《中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于印發(fā)商業(yè)銀行押品管理指引的通知》（以下簡稱“《商業(yè)銀行押品管理指引》”）第二十七條
押品調(diào)查方式包括現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和非現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，原則上以現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查為主，非現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查為輔。
6.《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱“《查封規(guī)定》”）第十五條
被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
7.《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱“《執(zhí)行異議之訴解釋》”）第十四條
人民法院對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以其系該不動(dòng)產(chǎn)買受人為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除一般金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，并能夠證明其主張同時(shí)符合下列條件的，人民法院應(yīng)予支持：（一）查封前，案外人已與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）查封前，案外人已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且查封后至一審法庭辯論終結(jié)前已將剩余價(jià)款交付人民法院執(zhí)行；（三）查封前，案外人已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（四）非因案外人自身原因未辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
人民法院判決駁回案外人訴訟請(qǐng)求的，案外人交付執(zhí)行的剩余價(jià)款應(yīng)予及時(shí)退還。
8.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱“《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》”）第二十八條
金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
三、“先賣后押”下銀行抵押權(quán)效力的法律分析
實(shí)體審理階段，根據(jù)《物權(quán)編解釋（一）》第二條規(guī)定，若有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符，法院支持當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)真實(shí)權(quán)利人的請(qǐng)求，也即登記并非認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的唯一要件，即使不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載抵押人為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，但是其處分抵押物并對(duì)外提供抵押擔(dān)保，仍可能構(gòu)成無權(quán)處分。根據(jù)《民法典》第三百一十一條關(guān)于善意取得的規(guī)定，銀行作為抵押權(quán)人，若符合以下條件則不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)合法有效設(shè)立：①取得抵押權(quán)時(shí)是善意；②支付合理價(jià)格；③抵押權(quán)已經(jīng)登記，上述條件成就的關(guān)鍵在于銀行是否善意，而根據(jù)《商業(yè)銀行法》《貸款通則》《商業(yè)銀行押品管理指引》等法律法規(guī)，銀行在發(fā)放貸款時(shí)，應(yīng)對(duì)抵押物的權(quán)屬、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的可行性進(jìn)行嚴(yán)格審查，核實(shí)抵押物情況，原則上應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，也即銀行具備更高的審慎審查義務(wù)，若未完全履行該審慎審查義務(wù)，則可能被認(rèn)定為非善意而無法取得抵押權(quán)，法院將可能支持抵押物買受人滌除銀行抵押權(quán)登記的請(qǐng)求。
執(zhí)行階段，根據(jù)《查封規(guī)定》第十五條規(guī)定，雖未辦理過戶登記，但是不動(dòng)產(chǎn)買受人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，不動(dòng)產(chǎn)買受人對(duì)未辦理過戶登記不存在過錯(cuò)的，人民法院不得查封。根據(jù)《執(zhí)行異議之訴解釋》第十四條及《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定，法院查封不動(dòng)產(chǎn)前，不動(dòng)產(chǎn)買受人已與出賣人也即抵押人簽訂合法有效的書面買賣合同；已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且查封后至一審法庭辯論終結(jié)前已將剩余價(jià)款交付人民法院執(zhí)行；已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；非因不動(dòng)產(chǎn)買受人自身原因未辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不動(dòng)產(chǎn)買受人有權(quán)請(qǐng)求排除對(duì)其所購不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。
綜上，實(shí)體審理階段，基于不動(dòng)產(chǎn)買受人已實(shí)際取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，抵押人以已出賣的不動(dòng)產(chǎn)提供抵押擔(dān)保可能構(gòu)成無權(quán)處分，進(jìn)而參照善意取得規(guī)則認(rèn)定銀行作為抵押權(quán)人是否取得抵押權(quán)，關(guān)鍵在于銀行是否善意，但銀行作為提供貸款的專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，接受抵押擔(dān)保時(shí)一般負(fù)有更高的審慎審查義務(wù)，是故銀行應(yīng)當(dāng)盡到更高的審慎審查義務(wù)，證明其接受抵押擔(dān)保時(shí)為善意。
四、類案分析
1.類案一：
案件名稱：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司伊犁分行、伊犁錦城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金融借款合同糾紛
案號(hào)：（2019）最高法民申2834號(hào)
裁判法院：最高人民法院
基本案情：伊犁錦城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將案涉不動(dòng)產(chǎn)出售給案外人周俊玉等人后，向中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司伊犁分行以案涉不動(dòng)產(chǎn)提供抵押擔(dān)保。
裁判觀點(diǎn)：伊犁錦城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與周俊玉等人簽訂了房屋買賣合同，雖未辦理過戶登記，但周俊玉等人已經(jīng)支付價(jià)款并實(shí)際占有房屋。中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司伊犁分行自認(rèn)伊犁錦城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向其提交的抵押物清單載明案涉不動(dòng)產(chǎn)處于出租狀態(tài)。在案涉不動(dòng)產(chǎn)被他人占有使用的情形下，作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司伊犁分行應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋的出租情況進(jìn)行充分的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，以查明出租人是否為伊犁錦城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，抵押物是否存在真實(shí)的權(quán)利人，從而避免錯(cuò)誤接受已出售房屋作為抵押物。中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司伊犁分行未能提交證據(jù)證明其對(duì)案涉房屋進(jìn)行了審慎調(diào)查，故其未盡到專業(yè)金融機(jī)構(gòu)審慎、合理的注意義務(wù)，認(rèn)定中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司伊犁分行對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)不享有抵押權(quán)。
2.類案二：
案件名稱：童某1與四川某某農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司案外人執(zhí)行異議之訴
案號(hào)：（2024）川民終112號(hào)
裁判法院：四川省高級(jí)人民法院
基本案情：成都某某鞋材廣場(chǎng)實(shí)業(yè)有限公司將案涉不動(dòng)產(chǎn)出售給童某1后，向某某商行以案涉不動(dòng)產(chǎn)提供抵押擔(dān)保。
裁判觀點(diǎn)：童某1購買并占有使用案涉房屋在先，其權(quán)利應(yīng)當(dāng)依法予以保護(hù)。童某1對(duì)案涉房屋所享有的權(quán)利因其付款和占有使用，已經(jīng)具有所有權(quán)的權(quán)利外觀，其占有案涉房屋的行為對(duì)在后設(shè)定的抵押權(quán)具有一定的公示效力，某某商行應(yīng)對(duì)童某1的權(quán)利負(fù)有適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)。某某商行在案涉房屋抵押權(quán)設(shè)立時(shí)未盡到必要注意義務(wù)。雖然案涉房屋所有權(quán)登記在某甲公司名下，但某某商行在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)對(duì)案涉房屋的實(shí)際狀態(tài)還負(fù)有法定的審查義務(wù)。某某商行對(duì)案涉房屋交易風(fēng)險(xiǎn)具有防范和控制的優(yōu)勢(shì)。童某1在開發(fā)商某甲公司銷售房屋過程中沒有控制風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)，非因自身原因未辦理過戶登記，如果由其承擔(dān)該筆交易風(fēng)險(xiǎn)，有違公平。在后設(shè)立抵押權(quán)的銀行，不僅法律法規(guī)明確規(guī)定其應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押物進(jìn)行盡職調(diào)查，而且作為專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)，更具有調(diào)查的便利和防范風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)，賦予其對(duì)在先權(quán)利的注意義務(wù)以避免權(quán)利沖突，符合誠信原則和公平要求。綜上，雖然某某商行在案涉房屋上設(shè)立的抵押權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，但童某1在抵押之前已經(jīng)實(shí)際占有該房屋，并支付全部價(jià)款，對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)登記無過錯(cuò)。某某商行在后設(shè)立抵押權(quán)時(shí)未盡到必要注意義務(wù)，存在過錯(cuò)。故童某1的權(quán)利具有優(yōu)先保護(hù)的必要。
五、合規(guī)性建議
銀行作為專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)，在接受借款人提供的抵押擔(dān)保時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于印發(fā)商業(yè)銀行押品管理指引的通知》等法律法規(guī)，對(duì)抵押物進(jìn)行嚴(yán)格核查，原則上以現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查為主，并妥善保存進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查的證據(jù)，避免出現(xiàn)抵押人“先賣后押”的情況時(shí)，銀行被法院認(rèn)定未盡到審慎審查義務(wù)而不符合善意取得構(gòu)成要件，無法取得抵押權(quán)并就抵押物處置所得價(jià)款優(yōu)先受償。
