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根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第七百零三條的規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”房屋租賃合同中，出租人承擔(dān)的主要給付義務(wù)是按約將租賃物交付于承租人，承租人承擔(dān)的主要給付義務(wù)是按約定期限支付租金。實(shí)踐中，往往因?yàn)槌凶馊瞬话雌谥Ц蹲饨甬a(chǎn)生糾紛，出租人采取斷水?dāng)嚯姶胧┻M(jìn)行對(duì)抗。本文將對(duì)房屋租賃合同發(fā)生糾紛，出租人對(duì)租賃房屋實(shí)施斷水、斷電的行為是否正當(dāng)合法及其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

筆者在查閱大量案例后發(fā)現(xiàn)，房屋租賃合同糾紛中，出租人采取斷水、斷電措施，主要發(fā)生在以下幾種情形：

●一是房屋租賃合同履行期間，承租人存在逾期支付租金等違約行為；

●二是租賃合同已解除，承租人拒不搬離并退還房屋；

●三是租賃合同期滿，雙方未續(xù)約，承租人拒不搬離并退還房屋。

承租人出現(xiàn)上述違約行為后，出租人通過公力救濟(jì)要求承租人支付租金、解除合同、騰退房屋等往往周期較長(zhǎng)，并且在訴訟期間承租人一般也不會(huì)支付房屋租金、解除合同、騰退房屋。因此，產(chǎn)生房屋租賃糾紛后，出租人采取斷水?dāng)嚯姷拇胧┑人搅葷?jì)方式對(duì)抗承租人的違約行為，對(duì)該私力救濟(jì)方式是否具有合法性，存在不同觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為合法；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為不合法。

筆者認(rèn)為，出租人采取斷水?dāng)嚯姶胧┬枰浞挚紤]如下幾點(diǎn)：

●第一，應(yīng)當(dāng)看房屋租賃合同是否對(duì)此進(jìn)行了明確的約定。如果合同中明確約定了承租人存在逾期支付租金等違約行為時(shí)，出租人可以采取斷水、斷電措施，則出租人可以采取上述措施，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于雙方當(dāng)事人意思自治的范疇。

根據(jù)最高人民法院（2014）民申字第82號(hào)民事判決書：關(guān)于船舶機(jī)械公司對(duì)電子工業(yè)學(xué)校實(shí)施斷水?dāng)嚯姾玩滄i大門，是否侵害了電子工業(yè)學(xué)校的辦學(xué)權(quán)并應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的問題：本案船舶機(jī)械公司先后對(duì)電子工業(yè)學(xué)校實(shí)施了三次斷水?dāng)嚯?hellip;…由此可見，因電子工業(yè)學(xué)校拖欠水電費(fèi)超過20天并長(zhǎng)期拖欠租金，經(jīng)船舶機(jī)械公司多次發(fā)函催交仍不支付，船舶機(jī)械公司依據(jù)《租賃合同》第十條關(guān)于“超過20天，則甲方有權(quán)停供水電”的約定，對(duì)電子工業(yè)學(xué)校實(shí)施斷水?dāng)嚯姡粯?gòu)成違約。

●第二、如果房屋租賃合同中并未約定出租人有權(quán)斷水、斷電，則應(yīng)根據(jù)具體情況分析出租人的斷水?dāng)嚯娦袨槭欠裾?dāng)。承租人的違約行為不同，出租人采取斷水、斷電的措施，所要達(dá)到的目的可能不一致。如果是以不希望承租人繼續(xù)使用房屋為目的的斷水、斷電，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為出租人是要求解除合同；如果是以承租人支付租金為目的，則構(gòu)成對(duì)欠付租金部分的抗辯。若出租人采取斷水?dāng)嚯姷拇胧?，存在人民法院?duì)斷水?dāng)嚯姶胧┖蟮姆课葑饨鸩挥柚С值娘L(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)廣東省深圳市中級(jí)人民法院（2016）粵03民終16039號(hào)民事判決：盡管芳子美容公司違約，但黃某對(duì)涉案房屋采取停水停電、鎖門的措施缺乏合同與法律依據(jù)，該措施導(dǎo)致房屋無法正常使用，該部分損失應(yīng)由其自行承擔(dān)，原審法院對(duì)其要求芳子美容公司承擔(dān)停水停電之后的租金未予支持并無不當(dāng)。

對(duì)于承租人欠付租金行為并不嚴(yán)重，尚且達(dá)不到出租人有權(quán)解除合同的標(biāo)準(zhǔn)，則出租人不能采取斷水、斷電的措施。對(duì)于承租人的違約行為，出租人只能要求其承擔(dān)違約責(zé)任，而不能通過一種違約行為來制裁另一種違約行為。

根據(jù)江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院（2019）蘇05民終1533號(hào)民事判決：因雙方合同于2018年3月30日解除，尚湖鎮(zhèn)資產(chǎn)公司于2018年8月23日對(duì)案涉房屋斷水?dāng)嚯妼?dǎo)致潔霸物業(yè)公司無法使用租賃物，一審法院認(rèn)定潔霸物業(yè)公司應(yīng)向尚湖鎮(zhèn)資產(chǎn)公司支付計(jì)算至2018年3月30日的租金568750元及2018年3月31日至2018年8月23日的占有使用費(fèi)104280.82元并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。

綜上所述，筆者認(rèn)為采取私力救濟(jì)措施有風(fēng)險(xiǎn)，需謹(jǐn)慎，為了避免產(chǎn)生更多的糾紛，對(duì)出租人采取私力救濟(jì)措施提出以下建議：

一、雙方訂立合同時(shí)，租賃合同對(duì)租戶的履約能力及欠費(fèi)后的違約責(zé)任應(yīng)有較為完善的約定，明確的約定將有效免去當(dāng)事人之間不必要的爭(zhēng)議與矛盾，使整個(gè)合同的履行過程變得相對(duì)順利。相反，如果合同約定的不明確，甚至是未做約定，將加大出租人催繳租金的難度。因此，出租人可以在租賃合同中明確約定在承租人出現(xiàn)違約行為的情況下，享有停水、停電的權(quán)利。

二、租賃合同生效后，即便雙方已經(jīng)在合同中明確約定了停水、停電的權(quán)利，出租人在采取私力救濟(jì)措施時(shí)依然需要注意以下幾點(diǎn)：

（一）通知義務(wù)：在實(shí)施斷水?dāng)嚯娚湘i措施時(shí)，建議出租人在斷水、斷電前事先發(fā)出書面通知。

（二）合理期限：出租人在發(fā)出斷水、斷電的通知后，應(yīng)當(dāng)給予承租人一定的合理期限繳納欠付租金、搬離房屋。

（三）限度控制：雙方發(fā)生糾紛后，出租人采取私力救濟(jì)措施目的應(yīng)是實(shí)現(xiàn)其合法權(quán)利并解決糾紛，因此其所采取的私力救濟(jì)行為程度應(yīng)當(dāng)保持在社會(huì)公眾可以接受的范圍之內(nèi)，保證其行為不違背公序良俗，不違反法律規(guī)定。同時(shí)，出租人的權(quán)利應(yīng)當(dāng)或者已經(jīng)得到恢復(fù)后，須立即停止該救濟(jì)行為，不能超過必要限度。

（四）保留證據(jù)：承租人出現(xiàn)違約行為后，出租人應(yīng)當(dāng)注意保留證明承租人根本性違約的所有證據(jù)材料，例如：承租人不按照合同約定支付房屋租金；擅自轉(zhuǎn)租；通知對(duì)方停水停電、解除合同的證據(jù)。

三、合同解除后，應(yīng)當(dāng)給予承租人在搬離房屋的合理期限，在此期間內(nèi)，不宜采取斷水?dāng)嚯姷却胧?/span>